Принципы разработки и реализации проекта комплексной регенерации исторического квартала Иркутска в границах улиц 3-го Июля, Седова, Кожова

Основной целью работ по комплексной регенерации квартала в границах улиц 3-го Июля, Седова, Кожова должно стать сохранение уникальной городской исторической среды Иркутска и создание городского публичного пространства нового типа, востребованного настоящим и будущим поколением горожан.

Успешность проекта (в том числе финансово-экономическая) будет определяться степенью востребованности и посещаемости территории. Другими словами, будет ли способен проектируемый квартал задерживать транзитные потоки потенциальных целевых групп горожан и порождать интерес к целенаправленному его посещению. Во многом это качество будет определяться следующими характеристиками:

• формированием новой функции в масштабе всей существующей центральной части города, создающей мотив посещения; обеспечение связности и доступности (в первую очередь пешеходной) с прилегающими территориями;
• притягательностью территории регенерируемого квартала для максимально широкого спектра возрастных и социальных групп потребителей – молодежи, студентов, детей, людей среднего поколения, пожилых иркутян, приезжих, туристов и т.п.;
• способностью «якорных резидентов» квартала создать собственный привлекательный формат деятельности (бизнеса, публичной жизни, образовательной деятельности, отдыха и досуга);
• появлением «неформатных» способов обживания и использования пространства.

В последнее десятилетие основными способами развития общественного пространства в Иркутске были инвестиции в коммерческую (розничную торговлю, офисные центры, складские комплексы), а также жилую недвижимость. При этом отданное на «откуп» бизнесу развитие городских районов привело к фактическому исключению важнейшего типа объектов – пространств для самовыражения, для свободной коммуникации людей, для реализации различных форм самодеятельности и коллективных инициатив. Реализуемые проекты лишь эксплуатировали существующие публичные пространства, но не создавали новых, постепенно вызывая все больший их дефицит, особенно в нецентральных районах города.

Значительная часть населения Иркутска – студенты (более 120 тыс.). По данным опросов, основу жизненных стратегий этой категории молодых людей составляет возможность свободной самореализации в интеллектуальных видах деятельности и креативных формах самопроявления. Для них, как для одной из важнейших категорий посетителей регенерируемого квартала, основную ценность будет представлять наличие пространства для интересной жизни: творчества и самовыражения, свободной коммуникации и общения, эмоциональных переживаний и т.п. Подобный вид городского пространства притягивает одаренных, талантливых людей, а за ними сопутствующий капитал и обывателей.

Основная идея проекта – создание нового публичного пространства, гармонично входящего в среду архитектурно-исторического наследия, органично дополняющего и развивающего существующий центр Иркутска.

В логике современного городского времяпрепровождения и потребления, проектируемый квартал должен взять на себя функции культурного центра. Ключевыми взаимодополняющими элементами пространства 130-го квартала, как культурного центра города, должны стать:

1) Культурно-историческое наследие, подчеркивающее идентичность и уникальность места, являющееся источником вдохновения для горожан. В данном проекте эту функцию будут выполнять:

• отреставрированные дома – памятники деревянного зодчества;
• прилегающие к проектируемому кварталу ансамбль Кресто-Воздвиженской церкви и другие памятники;
• непосредственно планировка квартала – сохранение традиционного масштаба и плотности застройки, сохранение характера расположения объектов;
• дизайн среды – общая стилистика зданий и сооружений, элементов декора и благоустройства территории.

2) Места производства, экспонирования и продажи продукции креативных видов деятельности – мастерские и магазины. Особо важны мастерские, основанные на уникальных компетенциях и изготавливающие уникальную продукцию, либо продукцию с оригинальным дизайном:

• одежда, обувь;
• антиквариат, искусство;
• галереи, музеи;
• ювелирная индустрия;
• иные услуги (ландшафтный дизайн, дизайн интерьера, флористика, мультимедиа и т.д.);
• другие «производства», связанные с развлечениями и свободным временем.

3) Торговые зоны и рынки. «Шоппинг» – один из основных видов публичного времяпрепровождения современных горожан. При этом сами торговые пространства сегодня, как правило, организуются как общественные пространства. При проектировании реконструируемого квартала целесообразно рассмотреть возможность организации нескольких небольших, но относительно плотных «торговых коридоров». Они могут быть выделены, например, по определенной специализации или для определенного рыночного сегмента (демократичный, элитный). Что касается формата современных торговых центров, то они требует большого (от 2 тыс. кв. м), специальным образом организованного пространства. Ввиду необходимости сохранения исторической стилистики реконструируемых, реставрируемых, переносимых на данную территорию исторических зданий, возможным вариантом размещения торгового центра может стать подземное пространство в зоне перепада высот на юге квартала, вдоль улицы Кожова или временные галереи вдоль главной пешеходной променады внутри квартала.

4) Публичные пространства, выступающие в данном случае площадкой для коммуникации и самовыражения горожан. Особо ценны те пространства, в которых эта коммуникация свободна и открыта, эмоциональна и безопасна. Публичные пространства должны «жить», заполняться людьми. Ключевыми публичными пространствами проектируемой территории должны стать:

• пешеходные улицы – основные планировочные оси;
• центральная площадь, играющая роль многофункционального пространства-форума, способного трансформироваться под различные типы использования (концерты, спортивные мероприятия, территория для общения, выставки под открытым небом и т.д.);
• свободное пространство между зданиями должно быть превращено в парковую зону, используемую для прогулок.

5) Гостиницы, рестораны, кафе, оздоровительные и wellness-центры, спа-салоны и салоны красоты.

Инвестиционная привлекательность проектируемых объектов недвижимости

Особенностью уникальных исторических деревянных строений, располагающихся на территории квартала, является их небольшая площадь (до 500 кв. м), что делает невозможным их перепланировку под современные инвестиционно привлекательные форматы недвижимости. Поэтому в данных объектах целесообразно размещать прежде всего оригинальные креативные производственные, торговые и другие проекты, не нуждающиеся в значительных площадях и больших зальных помещениях. Например, сектора HoReCa (стилизованные мини-отели, кафе, рестораны-трактиры) или индустрии здоровья (спa-салоны с применением местных технологий и продуктов).

Реконструкция исторических зданий (отличающаяся высокой стоимостью по сравнению с новым строительством) предполагается за счет пожертвований с последующим оформлением в муниципальную собственность. Эксплуатация зданий происходит за счет долгосрочной аренды или полного выкупа со стороны малых предприятий. Такой же схемы инвестирования потребует и территория площади-форума. Изначально строительство должно быть профинансировано за счет пожертвований, а дальнейшая окупаемость возможна за счет сдачи пространства форума в аренду, в том числе для проведения коммерческих общественных мероприятий.

Территория вдоль центральной пешеходной улицы и площади может быть сформирована объектами, переносимыми из других мест города или возводимыми заново, но с применением традиционных технологий, традиционного материала (бревно) и с обязательным сохранением исторического облика фасадов.

Наибольшую инвестиционную привлекательность для нужд малого и среднего бизнеса представляют помещения площадью 700–2000 кв. м, с соответствующим типом внутренней планировки. В объектах недвижимости такого типа могут располагаться крупные сетевые объекты общественного питания (сетевые рестораны и т.д.), магазины и мини-универмаги, гостиницы среднего размера (15–30 номеров), достаточно крупные общественные объекты: клубы, коворкинг-центры, галереи, музеи. Строительство такого рода объектов недвижимости будет происходить за счет средств частных средних и крупных инвесторов. Следует найти проектные решения того, каким образом подобные форматы объектов недвижимости могут быть размещены в исторической среде без нарушения ее целостности.

Площадь подземного торгового комплекса позволяет разместить в нем не менее 40 различных торговых точек, кинотеатр, детский игровой центр и ресторанную зону. Реализация проекта по строительству подземного торгово-развлекательного центра может быть осуществлена только в партнерстве с крупным бизнесом, имеющим опыт в строительстве не только крупноформатных торговых центров, но и подземных торговых объектов.

Журнал "проект байкал/project baikal"  
2009/22
стр.96-97